La deuxième bulle immobilière en Chine

Lorsque l’économie chinoise a commencé à ralentir au début de 2016, les autorités ont de nouveau recouru aux dettes pour la stimuler. Après l’échec de leurs initiatives sur le marché boursier en 2015, les planificateurs centraux chinois se sont de nouveau tournés vers le secteur de l’immobilier résidentiel.

Et cela a fonctionné. Les prêts hypothécaires constituaient 40,5% des nouveaux emprunts bancaires en 2016, tandis que les prix des logements ont augmenté sur la base annuelle de plus de 10% au cours de 2016 et début 2017. Dans l’ensemble, ces prix sont devenus tellement élevés qu’un Chinois moyen aurait dû dépenser un montant dépassant de plus de 160 fois son revenu annuel pour acheter un logement ordinaire à la fin 2016.

Comme le secteur du logement a besoin de beaucoup de main-d’œuvre et de matières premières, l’économie s’est également stabilisée et s’est relativement bien comportée en 2017. Cela a été confirmé par les chiffres officiels, ainsi que par les rapports non officiels d’organisations comme China Beige Book (CBB), qui collecte sur le terrain des données indépendantes sur l’économie chinoise.

Selon le plus récent rapport de CBB, « les nouveaux résultats du deuxième trimestre de China Beige Book montrent que l’état de l’économie s’est de nouveau amélioré par rapport au dernier trimestre et à l’année passée, tandis que le commerce de détail et les services se sont rétablis après une mauvaise performance du premier trimestre ».

Toutefois, étant donné que les planificateurs centraux de Pékin doivent marcher sur une corde raide entre la stimulation de l’économie et l’exacerbation d’une bulle financière, ils ont resserré la réglementation du secteur du logement ainsi que des prêts au début 2017.

Est-ce que la bulle a déjà éclaté ?

Une récente étude de TS Lombard suggère que la bulle immobilière pourrait avoir éclaté en Chine pour la deuxième fois après 2014.

« Nous attendons que le dernier cycle de resserrement des règlements dans le secteur immobilier réduise considérablement les ventes de logements au cours des six prochains mois », annonce ce cabinet de recherche dans son dernier rapport « China Watch ».

L’un des principaux facteurs préoccupants qui accompagnent ce phénomène est celui du durcissement de la réglementation dans le secteur immobilier. Sur les 55 villes figurant dans l’indice national des prix de l’immobilier, 25 ont resserré la réglementation sur les ventes de logements.

À Pékin, par exemple, certains propriétaires d’immeubles résidentiels ne peuvent plus vendre leurs appartements à des particuliers. Ils sont obligés de les vendre aux entreprises selon la décision des autorités.

D’autres mesures prévoient des fonds propres plus élevés, le contrôle des prix et une prolongation de la période précédant la possibilité de la revente du logement.

« Les villes de la première et de la deuxième catégorie ont promulgué des mesures tellement draconiennes qu’il est presque impossible d’acheter ou de vendre un logement », indique le rapport.

Durcissement des conditions des prêts

Bien que la banque centrale ait laissé inchangé (à 4,9 %) son taux de référence des prêts hypothécaires, les banques ont augmenté leurs taux qui peuvent aller jusqu’à 6 % et, dans certains cas, ont totalement cessé d’accorder des prêts hypothécaires parce qu’ils avaient épuisé leurs quotas fixés par les régulateurs.

La Banque populaire de Chine veut réduire la part des prêts hypothécaires à 30 % des nouveaux emprunts, ce qui devrait affecter les nouvelles demandes en logements.

« Contrairement à la situation il y a 10 ans, lorsque la plupart des ménages chinois devaient verser de 50 à 70% en fonds propres pour acheter un nouvel appartement, au cours des deux dernières années plus de 80% d’emprunteurs n’ont versé que 30% ou même moins. Avec une réduction de la disponibilité de fonds pour les prêts hypothécaires, nous estimons qu’il est peu probable que les ménages puissent financer leurs acquisitions en puisant dans leur épargne », commente le rapport de TS Lombard.

Jusqu’à présent, le ralentissement dans le secteur du logement dans des grandes villes a été compensé par une plus grande activité dans des petites et moyennes villes, où les autorités n’ont pas introduit autant de mesures restrictives.

« Les revenus et les bénéfices globaux ont chuté dans les villes de la première catégorie, le ralentissement étant principalement concentré dans les régions de Pékin et de Shanghai. L’embauche a stagné, tandis que le flux de trésorerie s’est détérioré de façon uniforme », constate China Beige Book.

Cependant, TS Lombard s’attend à ce que les petites villes suivent les grandes villes dans le durcissement de la réglementation d’acquisition de biens immobiliers, ce qui entraînerait finalement une baisse des transactions immobilières, même si cela pourrait ne pas affecter tout de suite les prix.

« Les ventes immobilières ralentiront particulièrement [dans le deuxième semestre de 2017], le nombre mensuel de nouvelles transactions avec des logements résidentiels devrait diminuer de 10% par rapport à l’année précédente, comparé à une hausse de 8,3% en mois de mai. »

Version anglaise : China’s Second Housing Bubble

 

 
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