Un investissement qui rapporte autour de 5 %, avec une possibilité de plus-value, dans un quartier en pleine explosion, ça vous intéresse? C’est ce que vous propose le condo-hôtel ZERO 1, un concept d’hôtel design réinventé par le groupe Cholette. Achetez une unité, utilisez-la comme pied-à-terre selon vos besoins, ou comme un investissement, et laissez-la vous rapporter des revenus tout le reste de l’année.

Nouvelle vocation du bâtiment

Le bâtiment du ZERO 1 a été construit en 2004 pour en faire une résidence pour étudiants. «Ils ont construit un immeuble qui était absolument exceptionnel du point de vue de la qualité de matériaux utilisés et d’architecture. Cependant, au bout de deux ans, ils ont réalisé que ce n’était pas rentable de l’opérer. Juste avec les jeux de volumétrie d’immeuble [ou utilisation de l’espace], on se rend compte que c’est un immeuble haut de gamme», mentionne Serge Bizien, directeur des ventes du condo-hôtel ZERO 1.

En 2007, M. Choquette l’a acheté avec l’intention d’en faire des micro-appartements. Il a continué à l’opérer comme hôtel fonctionnant un peu comme une auberge de jeunesse, en attendant de décider ce qu’il voulait vraiment en faire. Le principal problème pour le transformer en tant qu’immeuble de micro-condos résidait dans le fait qu’il n’y avait pas de stationnement intérieur.

Puis, au printemps 2010, un groupe de design a trouvé l’idée qui convenait parfaitement à ce bâtiment : celui d’en faire un hôtel boutique très branché, étant donné l’endroit où il se situe, en plein cœur du quartier des spectacles. Le groupe Choquette a donc commencé à prendre des réservations pour la vente des unités du condo-hôtel dès le mois de mai de la même année.

À ce moment-là, comme il s’agissait de partager les revenus entre les propriétaires et l’opérateur de l’hôtel, un détail technique a bloqué les ventes jusqu’en mars 2012. Afin de protéger le consommateur et l’investissement, le groupe Choquette a travaillé avec les autorités des marchés financiers pour produire un document de 127 pages appelé «note d’information». Les unités ont finalement commencé à être vendues une fois ce document produit, donc au printemps de cette année.

Condo-hôtel

À Montréal, il y a présentement deux autres condos-hôtels, mais ils ne sont pas dans la même gamme de prix, le ZERO 1 étant dans une catégorie de prix très raisonnable. À Toronto et en Floride, les projets de condo-hôtel se multiplient et remplacent les temps partagés. L’investissement dans ce nouveau type d’hébergement de villégiature est beaucoup plus concret.

La formule du condo-hôtel se prête à toutes sortes d’applications. On peut utiliser sa suite uniquement en tant qu’investissement, ou bien en tant que pied-à-terre pour un propriétaire-occupant, ou encore en tant que pied-à-terre occasionnel en laissant la chambre à la location la majorité du temps.

Pour une question fiscale, le propriétaire peut utiliser l’unité achetée pour ses propres besoins jusqu’à 10 % du temps, soit 36 nuitées par an. Deux fois par année, il doit donc donner aux gestionnaires de l’hôtel un calendrier pour réserver les dates pendant lesquelles il compte occuper la chambre. Le reste du temps, il en confie la gestion et ne se préoccupe de rien, recevant ses chèques de partage du revenu chaque mois.

Que l’unité soit louée ou non, le partage de revenus se fait entre tous les copropriétaires si la chambre est disponible à la location. Cela assure qu’il n’y ait pas de préférence, ni de possibilité de conflit. Les états financiers détaillés sont remis à tous les copropriétaires, ce qui leur permet de vérifier que la gestion de l’hôtel est faite de manière transparente.

En prenant une suite de base à 109 000 $, on peut calculer des projections financières avec un taux d’occupation de 65 % et un prix de 120 $ la nuitée, explique M. Bizien. «Une unité comme celle-là va générer, après le partage de revenus au proprio, autour de 12 000 $ par année.» Après le paiement des taxes et des frais communs – qui incluent l’électricité, le câble et Internet – le propriétaire peut compter sur une rentrée de 5000 $ par année.

Comparativement, un condo à la location qui rapporterait la même somme serait payé 200 000 $, donc un investissement bien plus important au départ. Il ne faut pas oublier que le propriétaire d’un condo de location doit l’administrer lui-même, avec tous les inconvénients que cela implique. Au contraire, le propriétaire d’une suite dans un condo-hôtel n’a pas tous les tracas liés à l’administration d’une copropriété : «Vous ne touchez à rien, vous ne faites aucune gestion, vous n’avez pas de mauvaises créances, vous n’avez pas de taux de vacances et vous n’avez pas de bris parce que, comme tout hôtel, la personne qui va venir ici donne un dépôt de sécurité», souligne le directeur des ventes. Il y a bien sûr l’usure normale, mais pas de bris.

La gestion hôtelière s’occupe de tout, y compris la publicité pour l’hôtel, puis «les revenus sont partagés à 50-50 entre la gestion hôtelière et le propriétaire de l’unité», détaille le directeur des ventes.

Différentes utilisations

Il y a une grande souplesse d’utilisation à ZERO 1. Certains propriétaires ont une maison à l’extérieur et travaillent à Montréal, ils utilisent leur suite comme condo d’habitation pour y dormir par exemple trois nuits par semaine. Ceux-là ne le louent pas quand ils ne sont pas là. Toutefois, s’ils le désiraient, ils pourraient décider par exemple de libérer leur unité pour l’été et de le rendre disponible à la location.

D’autres propriétaires ne viennent qu’occasionnellement à Montréal pour plaisir ou pour affaires. C’est le cas par exemple d’un médecin qui habite en Suisse, un auteur publié ici au Québec. «Il vient ici pour rencontrer son éditeur, au moins deux fois par année pour deux semaines. Quand il vient ici, il habite chez lui. Le reste du temps, son unité est disponible pour location et on lui envoie les chèques tous les mois», explique le directeur des ventes.

Une agente de voyage de la ville de Dolbeau (tout près du lac Saint-Jean), qui doit accompagner des groupes régulièrement dans la métropole, possédait, par le passé, un pied-à-terre : un condo régulier. Elle l’occupait environ 60 jours par an, mais elle devait en payer les frais toute l’année. Le fait d’avoir le droit d’occuper sa suite au condo-hôtel ZERO 1 pour seulement 36 nuitées par an ne suffisait pas à ses besoins. Elle a donc acheté deux unités, ce qui lui permet de bénéficier de son pied-à-terre lorsqu’elle en a besoin, et d’en avoir des revenus le reste du temps.

Quartiers en action

La proximité immédiate du quartier chinois – il suffit de traverser la rue pour y entrer – suscite un immense intérêt de la part de la clientèle asiatique. Environ 15 % des acheteurs sont asiatiques; depuis la récente mise en marché, au moins 30 % de visiteurs asiatiques ont démontré un intérêt réel. Il s’agit de gens qui étudient bien une opportunité avant d’investir, indique M. Bizien. Les Chinois intéressés sont avant tout des investisseurs, la plupart sont des Chinois du Québec.

ZERO 1 est situé en plein cœur du quartier des spectacles, le quartier qui est en pleine explosion ces dernières années. On ne peut pas trouver un hôtel plus central : il est situé à l’angle de la rue Saint-Laurent, au numéro 1 du boulevard René-Lévesque. «Saint-Laurent, c’est le milieu de la ville», symbolisé par le zéro, d’où le nom de ZERO 1.

Sa proximité du Palais des congrès et le fait que l’hôtel soit le plus récent des environs assurent un achalandage constant pendant les mois de congrès (septembre et octobre), où il n’est pas rare que l’hôtel soit complet. Pendant la saison estivale (de juin à août), le taux d’occupation frôle souvent les 90 %.

Pour les propriétaires qui veulent occuper leur chambre, s’ils veulent générer plus de profits, il est donc préférable de venir au mois de janvier. Ils auront de bien meilleurs bénéfices en laissant leur unité à la location pendant l’été et l’automne.

Le condo-hôtel ZERO 1 est très axé sur une clientèle d’affaires à qui il offre de nombreux services très appréciés : de véritables salles de conférence, un centre d’affaires où l’on peut utiliser une imprimante, un photocopieur, etc.

Si le restaurant de l’hôtel n’est pas encore en opération, ce n’est pas problématique puisqu’une multitude de restaurants, pour tous les goûts, sont à proximité. Même chose pour le stationnement : beaucoup de stationnements intérieurs ou extérieurs sont disponibles très près de l’hôtel. «Dans l’immeuble original, ils [les développeurs] n’avaient pas prévu en mettre, heureusement pour nous! Car, ça représente une grosse partie des dépenses dans une copropriété», explique M. Bizien, précisant que 90 % de la clientèle de l’immeuble vient en avion.

Fiche technique

163 unités : studios, lofts, suites

Prix : 109 000 $ à 215 000 $ plus taxes si applicables

Superficie : 250 pieds carrés à 600 pieds carrés

Salle de banquet : 120 personnes

Terrasse extérieure

Atrium (dehors, mais protégé de la pluie et du vent)

Salle d’exercice

Centre d’affaires (photocopieur et imprimantes à disposition)

6 salles de conférence

Services de valet

Pour plus d’information, veuillez consulter : zero1-mtl.com/ ou téléphoner au 514 688-1145