C’est à des kilomètres de distance que se tiennent actuellement l’offre et la demande dans le secteur immobilier chinois. Le ralentissement de l’économie et la réglementation ont conduit à une augmentation massive de biens invendus: de ce fait certains promoteurs immobiliers auront peut-être besoin d’une dizaine d’années pour écouler leur stock de logements.

Selon le China Times, à la fin du mois d’octobre la quantité de biens résidentiels invendus a augmenté jusqu’à atteindre 320 millions de mètres² (79 000 acres), soit environ quatre fois la superficie de Manhattan. Ce chiffre est inquiétant, mais l’évolution l’est bien plus encore car nous participons à une hausse d’invendus de 19% par rapport aux 270 millions de mètres² l’année précédente (66 718 acres). L’article conclut en précisant que si l’on considère le volume actuel des transactions, il faudra probablement plus de dix ans pour écouler les stocks dans certaines régions.

Chute-record des ventes

Bien que la vente des biens immobiliers ait avant tout augmenté dans des villes comme Pékin et Shanghai, le problème des invendus persiste sur l’ensemble du pays; la situation est plus sérieuse dans les villes de troisième zone qui font rarement la une des journaux.

Selon le Shanghai E-House Real Estate Research Institute, les villes de troisième zone subissent une hausse d’invendus depuis deux ans. La moyenne annuelle de cette hausse de 27% n’a progressé au cours de ces cinq derniers mois que de 2%.

D’autres rapports confirment ces conclusions. Selon le journal de Jinan nommé Qilu Evening News, l’inventaire des biens invendus continue à enregistrer une augmentation dans la ville de Handan, de la province du Hebei.

Ici  une surface totale de 34 millions de mètres² (8402 acres) est commercialisable sur le marché. Le problème est que le volume des ventes n’arrive pas réellement à suivre. En 2011, les ventes totales ont seulement atteint les 3,55 millions de m² (877 hectares). Si les ventes se maintiennent à ce rythme, alors qu’aucune nouvelle construction n’est envisagée sur le marché des biens immobiliers, il faudra une décennie pour résorber l’arriéré de logements invendus.

Les provinces du Shanxi et du Zhejiang affichent des chiffres similaires.

Les promoteurs paient le prix du surinvestissement antérieur

Durant le boom immobilier, les promoteurs avaient utilisé des taux d’intérêt artificiellement bas pour acheter les terres aux gouvernements locaux et construire à tout va. Le régime avait soutenu ces pratiques par des politiques volontaristes destinées à stimuler la croissance. Désormais, la plupart des ces promoteurs sont coincés détenant des quantités record d’invendus entre leurs mains.

Beaucoup d’entre eux estimaient pouvoir écouler leur stock en deux ou trois ans. Mais un rapport de la banque  Guotai Junan Securities (GTJA) leur a annoncé que pour la plupart cela nécessitera bien plus de trois ans pour régler les arriérés, si l’on se fie au  taux de vente de cette année. Au rythme actuel, le Fanhai Construction Group lui-même, par exemple, aurait besoin de dix ans pour absorber ces stocks.

Les entreprises ont contracté des dettes phénoménales pour construire tous ces biens immobiliers. En temps normal, un flux régulier de revenus venant des locations ou des ventes suffit largement pour couvrir les intérêts et le remboursement du principal. Mais si ces immeubles demeurent dans le stock des invendus, non seulement ils n’ont aucune valeur, mais de plus ils deviennent coûteux: la maintenance venant s’ajouter aux paiements des intérêts. Ce qui peut conduire les compagnies à la faillite.

Voilà pourquoi les promoteurs se bousculent pour écouler leurs stocks. Selon le China Times, ils avancent à contre-courant, avec une légère augmentation du prix comme incidence directe.

Toujours selon le China Times, Nie Meisheng, le président honoraire de la chambre chinoise du commerce immobilier, a déclaré: «Les promoteurs craignent l’excédent de maisons invendues. Certains promoteurs de haut niveau en possèdent pour un montant qui enregistre jusqu’à 10 milliards de yuans (1,2 milliard d’euros) d’invendus. Normalement, un promoteur peut gérer de  15-25% de sa valeur comptable en logements invendus. Si l’investissement est supérieur à un tiers de son capital, l’entreprise perdra probablement sa capacité à rester concurrentielle.»

Version anglaise: Inventory Sky High at Chinese Property Companies

Epoch Times est publié dans 35 pays et dans 19 langues