Lors de la conférence environnementale des 14 et 15 septembre, le chef de l’Etat François Hollande a repris à son compte les précédents objectifs du Grenelle de l’Environnement en ce qui concerne la réduction de la consommation énergétique du parc immobilier, tout en annonçant vouloir mettre sur le marché 1 million de logements neufs et rénovés chaque année pendant toute la durée de sa mandature.

A l’heure où l’Etat est contraint de faire des coupes importantes dans les ministères pour respecter au plus vite les 3% de déficit imposé par le pacte européen, et que la plupart des Collectivités Locales sont tout aussi endettées, comment faire pour relancer l’activité du bâtiment neuf, réduire de 40% les consommations d’énergie du parc existant d’ici 2020 et résoudre en priorité la difficile question de la précarité énergétique?

Pour le neuf, le dispositif «Duflot» remplacera le «Scellier»

La population française étant en croissance et les prix de l’immobilier restant élevés malgré la baisse actuelle, il est essentiel de relancer au plus vite la construction neuve, non seulement pour répondre à une demande de logements mais aussi pour rassurer la profession des Promoteurs Immobiliers et éviter toute nouvelle hausse des prix dans l’existant. En effet, sur la période mai-juillet 2012, le ministère du Logement a enregistré 115 732 mises en chantier soit un recul de 6% par rapport au premier trimestre, et les mises en chantier ont baissé de 12% en année courante. De juillet 2011 à juillet 2012, 348 500 logements neufs seulement ont été mis en chantier, alors que l’objectif du gouvernement précédent était de 500 000 logements neufs par an.

Cette activité ne pouvant se passer d’incitations fiscales, la Ministre du Logement Cécile Duflot a rassuré ce mercredi 19 septembre la Fédération des Promoteurs Immobiliers en annonçant son intention de proposer une loi incitative similaire au précédent dispositif «Scellier». 

La difficile question du parc existant

Le sujet du parc existant, qui est évalué à 35 millions de logements en France, est autrement plus complexe à résoudre car, pour convaincre en masse les propriétaires particuliers, bailleurs privés, institutions publiques et l’Etat lui-même (qui selon la loi Grenelle de l’Environnement s’est engagé à montrer l’exemple) d’investir dans l’amélioration de leur parc, les trois années passées ont démontré que les seules incantations en faveur d’une réduction des consommations ou d’un risque d’obsolescence de leur patrimoine ne suffisent pas.

Il est indispensable de leur prouver que ces économies d’énergie sont bien réelles et qu’elles leur apporteront un réel gain financier à moyen terme, tout en leur présentant une facture financièrement supportable entretemps. Et pour résoudre cette quadrature du cercle, les modes de financement traditionnels que sont les subventions, incitations fiscales, prêts à taux zéro, sont insuffisants et nécessitent des ressources financières que l’Etat n’a plus les moyens de donner. En effet, à raison de 15 à 20 000 euros par logement, la rénovation d’un million de logements par an nécessite d’investir 15 à 20 milliards d’euros chaque année, et celle du parc de logements dans son ensemble mobilisera au total près de 500 à 700 milliards d’euros d’ici 2050. Des chiffres qui donnent rapidement le vertige…     

Le financement par Tiers Investissement

Le sujet du changement climatique devient une priorité croissante à l’échelle mondiale, aussi les autres états occidentaux se fixent à présent des objectifs contraignants de réduction de leurs consommations énergétiques. La plupart ayant les mêmes difficultés financières et besoins d’investissements qu’en France, ils doivent faire preuve de créativité financière. Et dans ce domaine, l’exemple vient comme souvent des pays anglo-saxons. C’est ainsi que sont apparues en 2010 les premiers mécanismes de Tiers Investissement institués à grande échelle, en Australie tout d’abord avec les EUA (Environmental Upgrade Agreements), puis aux Etats-Unis avec les PACE (Property Assessed Clean Energy), et récemment au Royaume-Uni avec le Green Deal Finance.

Il s'agit un mécanisme complexe de financement, qui permet aux propriétaires et aux locataires d'immeubles de se voir garantir une annuité de remboursement inférieure aux économies d'énergie engendrées par les travaux de rénovation. Un fonds d'investissement pour l'efficacité énergétique est tout d'abord créé par une banque ou un organisme financier, dans une zone géographique où l’autorité locale accepte de jouer le rôle d’intermédiaire entre investisseur et propriétaire. Apres audit de l'immeuble demandeur, le fonds investit dans la rénovation via une entreprise de rénovations et des services. Le propriétaire bénéficie ensuite d'une garantie de performance énergétique de l'immeuble rénové, et paie une annuité de remboursement à la collectivité locale, sous forme d'une surtaxe de verdissement qui est perçue en même temps que la taxe foncière.

Si l’on en juge par les noms des investisseurs et les montants investis dans ces premiers fonds d’investissements spécialisés au USA et au Royaume-Uni, la formule semble promise à un grand développement. La France y gagnerait en s’en inspirant.