À vérifier avant d’acheter

Avant d’acheter un condo pour le louer, et même si vous ne pensez pas le louer tout de suite, mais que vous voulez garder cette possibilité dans un avenir plus lointain, il est important de bien lire la déclaration de copropriété  pour y vérifier plusieurs points au sujet de la location. Tout d’abord, est-ce que les copropriétaires ont le droit de louer leur unité? Il est très rare que ce droit ne soit pas accordé, mais cela peut arriver. Deuxièmement, il est fréquemment interdit de transformer son condo en maison de chambres. Enfin, il est également courant que la location pour des périodes de moins d’un an soit interdite dans une copropriété.

Obligations pour le propriétaire

Selon l’article 1065 du Code civil du Québec, le propriétaire bailleur est obligé de dévoiler le nom de son locataire au syndicat des copropriétaires. Ce dernier, quant à lui, doit tenir à jour le registre des occupants avec tous les noms des locataires de l’immeuble.

Il arrive souvent qu’à chaque location des frais soient exigés au propriétaire qui loue sa copropriété, et même des frais annuels. Ces frais sont indiqués dans la déclaration de copropriété pour des motifs tels que la modification du registre des occupants, la fourniture d’une déclaration de copropriété ou l’application des règles de la Régie du logement.

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires doit fournir les règlements au locataire et celui-ci doit signer un accusé de réception. Ensuite, il est de la responsabilité du locateur que le locataire respecte ces règlements de la copropriété.

Dans le cas d’un copropriétaire étranger, principalement lorsque celui-ci vit hors du pays, la communication avec le locataire n’est pas facile. En effet, un propriétaire qui n’a jamais rencontré son locataire, qui ne parle pas la même langue que ce dernier et qui ne connaît pas les lois du Québec aura d’autant plus de difficultés à communiquer avec le locataire sans un intermédiaire. Dans ce cas, il arrive souvent que l’agent d’immeuble qui a vendu le condo reçoive le mandat de le louer.

Les assurances
La plupart des déclarations de copropriétés rendent obligatoires une assurance de  la partie privative, couvrant toutes les améliorations locatives effectuées depuis la construction du bâtiment, ainsi qu’une assurance responsabilité civile. Le propriétaire doit également souscrire à une assurance de propriétaire-locateur.

Le locataire, quant à lui, a tout intérêt à souscrire à une assurance responsabilité civile et le copropriétaire devrait sensibiliser son locataire à l’importance de se munir d’une telle assurance.

Récupérer son condo

Si vous achetez une copropriété dans le but de l’occuper dans quelques années, la Régie du logement vous permet de la récupérer si c’est pour votre usage personnel ou pour celui des membres de votre famille directe. Il faut par contre donner un avis de six mois au locataire  : «Donc si votre bail se termine en juillet, il faut qu’en janvier, à la fin décembre, vous envoyiez un avis, comme quoi vous récupérez l’appartement pour vous, vos enfants», explique Jan Towarnicki.

M. Towarnicki est  le directeur général de l’Autogestion Verrières I à V depuis plus de 20 ans, il a œuvré dans tous les secteurs de la gestion et de la construction d’immeubles depuis 1978 et il est également l’un des membres fondateurs du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, le RGCQ.

Dans ce cas, le locataire n’a aucun recours et le propriétaire n’a aucune indemnité à payer. «Tandis que, si vous tentez de le chasser pendant son bail, vous auriez des indemnités à lui verser.» Il suffit donc de bien planifier la date à laquelle vous voulez récupérer le condo que vous aviez acheté, par exemple, pour le moment où vos enfants en auront besoin pour leurs études.

Il faut savoir qu’un locataire qui quitte son logement pour aller vivre dans une résidence pour personnes âgées a le droit de mettre fin à son bail moyennant un avis de deux mois seulement.

Taux de location dans un immeuble

Selon un sondage réalisé par la RGCQ, certains immeubles ont un taux de location de 0 % (c’est-à-dire qu’uniquement des propriétaires-occupants y habitent), le taux moyen de location est de 10 % des unités, alors que 66 % des unités de certaines copropriétés sont louées.

«Il y a beaucoup de petits immeubles, des 4, des 8, des 10, des 12, dans lesquels il n’y a pas de locataires. Par contre, il y a des tours à Montréal o ùc’est 60 % de locataires», commente Jan Towarnicki.

Que vous désiriez habiter ou louer votre condo, il est important de vous renseigner à ce sujet, puisqu’un grand nombre de locataires dans un immeuble a un impact sur la vie de la copropriété. Les locataires sont souvent moins sensibilisés aux règlements de l’immeuble. M. Towarnicki ajoute  : «Le va-et-vient est plus important, le sentiment d’appartenance n’est pas le même. Et, conséquemment, quand on doit prendre des décisions aux assemblées, vous voyez des gens aux assemblées qui ne sont pas résidents, donc ils n’ont pas le même souci. Pour eux, c’est la rentabilité à la fin qui compte.»

Dans les cas où le taux de location est élevé, il peut être difficile d’obtenir le quorum nécessaire pour certaines décisions exigeant une double majorité lors des assemblées, ce qui peut empêcher la possibilité de modifier la déclaration ou celle d’améliorer certaines parties communes de la copropriété, par exemple l’achat de nouveaux appareils pour le gym.

Un condo pour la location, un bon investissement?

Selon le passionné de gestion de copropriété, «ça dépend du cycle de l’immobilier. Actuellement, je crois que pour les prochaines quelques années, le marché est saturé». Il estime que beaucoup de gens ont acheté dans les dernières années en vue de louer  : d’abord les investisseurs étrangers, ensuite les gens locaux qui se sont tournés vers l’immobilier à cause des faibles taux de placement et de l’insécurité des placements en bourse.

Toutefois, il admet qu’il y a toujours un marché pour la location. Par exemple, les premiers acheteurs sont en baisse, ce qui signifie que ces gens qui attendent un peu avant d’acheter leur première propriété seront sur le marché de la location. D’autre part, le vieillissement de la population ajoute des locataires sur le marché  : les personnes âgées préfèrent louer un condo plutôt que de l’acheter, et retardent leur emménagement dans une résidence pour aînés.

M. Towarnicki estime que l’immobilier connaît des cycles de 5 à 10 ans. «Là on termine un cycle hyper prospère de 10 ans, on peut penser que les prochaines années vont être un peu plus tranquilles.» Il rappelle que la copropriété à Montréal, entre 2001 et 2011, s’est appréciée de 114 %. «Quelqu’un qui a acheté en 2001 a fait un sacré coup d’argent. Celui qui a acheté l’année passée, probablement que ça va prendre plus de 10 ans avant de doubler, de faire son 100 %.»

Il faut également surveiller les taux d’intérêt  : «Si les taux d’intérêt se mettent à monter, ça favorise celui qui loue, parce que les gens ont moins les moyens de devenir propriétaires. Donc ils vont vouloir louer.»

«Ça dépend quel est l’objectif visé quand on achète. Est-ce que faire une perte c’est avantageux au niveau fiscal? Donc, à ce moment-là, on est moins préoccupé par le revenu de la location. Et si on achète et qu’il faut que l’appartement fasse ses frais, que le revenu du loyer couvre la totalité des dépenses, ce qui est plutôt rare habituellement, parce qu’il y a les taxes, les frais de condo, l’assurance, et après ça vous avez l’hypothèque. Si vous payez votre appartement comptant, c’est autre chose. Donc il faut vraiment prendre le temps de bien faire le calcul de la situation et l’objectif visé.»

Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter la Régie du logement  : www.rdl.gouv.qc.ca ou au 514 873-2245.