Comment gérer sainement une copropriété? Il y a de nombreuses histoires d’horreur sur le sujet, souvent médiatisées. Pourtant, il existe aussi de belles histoires de copropriétés harmonieuses, qui font souvent moins parler d’elles, alors qu’elles sont bien gérées par des gens passionnés. Les Verrières sur le Fleuve à l’Île-des-Sœurs est une des premières copropriétés construites au Québec, dans les années 1980, par la Corporation Proment. Cette copropriété est un exemple de bonne gestion qui peut être inspirant pour de nombreux gestionnaires et administrateurs. Époque Times s’est entretenue avec Jan Towarnicki qui est depuis plus de 20 ans le directeur général de l’Autogestion Verrières I.II.III.IV.V, organisme responsable de la gestion de cinq des six tours de condos bien connues dans le paysage de l’Île-des-Sœurs.

Les Verrières I à V forment un total de 660 appartements de luxe, construits à une époque où, au Québec, la copropriété était une habitation prestigieuse, avant qu’elle ne se démocratise et devienne populaire dans les années 2000. Le site choisi est enchanteur et rare : face au fleuve Saint-Laurent, de vastes jardins allant jusqu’à l’eau, avec tous les services à quelques minutes de marche, le centre-ville de Montréal à 10 minutes de voiture et un bon service d’autobus.

Un ensemble de 660 condos, cela signifie un grand nombre de copropriétaires. Et pourtant, selon M. Towarnicki, les frictions sont rares parmi les copropriétaires : «On fait en sorte d’éviter les conflits le plus possible.» Quels sont donc les secrets de l’équipe de gestion pour obtenir un tel résultat?

Gestion indépendante du CA

Le premier élément dans cette gestion saine est que celle-ci est indépendante du conseil d’administration. «Les administrateurs administrent, acheminent les directives à la gestion. Et, nous, on applique les décisions du conseil. Le fait qu’il y ait une administration autonome, qui est distincte des copropriétaires, qui n’est pas faite par les copropriétaires eux-mêmes, fait en sorte qu’il y a un tampon entre le conseil et les copropriétaires», explique le directeur général.

Par exemple, si un copropriétaire fait trop de bruit, ce n’est pas un autre copropriétaire administrateur qui ira le rencontrer ou lui écrire, c’est le rôle de l’organisme Autogestion. Cela évite les tensions entre copropriétaires, qui peuvent ainsi continuer à se croiser dans l’ascenseur et autres parties communes sans problème. «Ça demeure dans le domaine du civilisé et de la courtoisie», soutient M. Towarnicki.

Le conseil d’administration des Verrières est constitué de bénévoles. Dans certaines copropriétés, le fait que le conseil d’administration soit rémunéré parce qu’il fait le travail (réservé ici à l’organisme d’Autogestion) est souvent une source de conflits, puisque le conseil porte deux chapeaux.

Beaucoup de communications

La communication est le deuxième élément, très important pour l’Autogestion. «On a un site Internet, on diffuse l’information. Il y a peut-être 150 communiqués par année qui sont affichés. Les gens savent ce qui se passe dans leur copropriété, qu’ils soient résidents ou non», assure le directeur de l’organisme de gestion.

Comme dans l’ensemble du marché de la copropriété, un bon nombre de copropriétaires des Verrières sont des investisseurs non résidents qui louent leur appartement, alors qu’ils habitent eux-mêmes parfois à l’étranger. Souvent, les copropriétaires étrangers constatent qu’ils sont mieux informés de ce qui se passe aux Verrières que là où ils habitent.

Les communications se font dans deux langues, en français et en anglais. Cependant, l’équipe de l’Autogestion ne veut pas s’arrêter là : comptant déjà des employés capables de s’exprimer en espagnol et en arabe, elle vient d’embaucher une dame d’origine chinoise à la comptabilité, toujours dans le but d’améliorer la communication avec les copropriétaires.

M. Towarnicki indique : «Ça nous permet, dans des cas plus complexes, de communiquer dans la langue du copropriétaire et aussi de nous mettre au fait des us et coutumes.» En effet, l’équipe essaie de prendre en compte des éléments tels que les dates des fêtes qui ne sont pas les mêmes selon l’origine des résidents lorsqu’elle planifie des travaux par exemple.

La transparence

De manière à éviter la suspicion par rapport au conseil d’administration, l’Autogestion met tous les procès-verbaux à la disposition des copropriétaires sur le site Web. Des rapports très détaillés rendent compte de la gestion dans les assemblées annuelles, et des documents volumineux sont émis quand il y a des dossiers complexes. «Avec les années, on a développé de la crédibilité face aux gens, parce qu’ils savent que ce qu’on annonce, on l’exécute d’une façon sérieuse. C’est dans l’intérêt de tous, parce que ce sont eux qui paient à la fin, c’est leur immeuble», souligne le gestionnaire.

Évidemment, une saine gestion comprend une bonne utilisation de l’argent des copropriétaires et une bonne prévision des travaux à venir. Le fonds de prévoyance est bien constitué et l’argent est toujours au rendez-vous quand il y a des travaux à faire. Cela évite de demander des cotisations spéciales aux copropriétaires. Chaque année, un plan quinquennal de travaux et d’investissements leur est remis.

Créer un sentiment d’appartenance

Deux semaines avant de s’entretenir avec Époque Times, M. Towarnicki a constaté en lisant le journal de l’Île-des-Sœurs qu’il y avait 14 appartements à vendre aux Verrières, alors que 52 condos à vendre étaient annoncés aux Sommets, principal compétiteur avec des composantes socio-économiques très similaires. Pourquoi?

Aux Verrières, au fil des années, toutes sortes d’activités ont été mises en place par l’intermédiaire d’un comité de qualité de vie; 70 bénévoles y sont actifs pour proposer, par exemple, taï-chi, aquaforme, entraînement sportif, club de billard, bridge, etc. Un comité de bienvenue accueille les nouveaux arrivants. Certaines activités sont entièrement gratuites, pour d’autres, il y a des frais pour payer le professeur qui se déplace. «Ça fait en sorte que les gens utilisent les espaces communs pour lesquels ils paient de toute façon», remarque le directeur de l’Autogestion.

Copropriétaires aux Verrières V depuis la construction de l’édifice, Jacques Bellemare et sa femme Élisabeth Hone peuvent confirmer que ce sentiment d’appartenance existe et qu’il est bien plaisant d’y vivre. Il leur arrive même de recevoir des lettres de courtiers immobiliers qui leur offrent leurs services s’ils décident de vendre leur condo. Inutile de préciser qu’ils n’ont pas l’intention de le vendre de sitôt!

Pour en savoir davantage : www.verrieres.org