Devenir propriétaire est un rêve que caressent beaucoup de gens. Toutefois, pour que le rêve puisse devenir réalité, la plupart d’entre vous devront emprunter une partie de la somme nécessaire à l’achat de la maison ou du condo convoité, probablement le plus gros achat de votre vie.

Calculez votre capacité à emprunter

Avant même de penser à devenir propriétaire, la première question à se poser est : est-ce que j’ai les moyens d’accéder à la propriété? Pour cela, le mieux est de commencer par évaluer sa capacité à emprunter, à moins, bien sûr, d’avoir l’argent comptant!

Pour avoir une idée du montant maximal que vous pouvez emprunter, vous n’avez pas besoin d’aller tout de suite voir un courtier hypothécaire. Vous pouvez commencer par vous référer à un calculateur hypothécaire, un simulateur disponible sur le site Web de la plupart des institutions financières.

Vous devez entrer vos données dans le simulateur, vos revenus ainsi que vos dépenses actuelles et à prévoir (les frais de condo, les frais de chauffage, les taxes de votre future propriété, votre carte de crédit, vos emprunts, etc.). Vous pourrez faire plusieurs calculs en fonction du type de financement choisi, la durée de l’emprunt et la mise de fonds dont vous disposez.

Il faut savoir que la principale donnée qui influe le résultat est votre ratio d’endettement : les coûts relatifs à l’habitation par rapport à vos revenus bruts mensuels. Chaque prêteur a ses propres normes de ratio d’endettement, mais celui-ci ne doit généralement pas excéder 33 % pour avoir le droit d’emprunter.

En règle générale, l’âge du demandeur n’est pas un facteur pour le montant du prêt. Ce qui influence le prêt accordé est principalement le revenu, la situation de crédit et la stabilité financière. Généralement, les gens qui ont une profession et un travail arrivent facilement à emprunter.

La plupart des promoteurs immobiliers ont des ententes avec des institutions financières qui offrent des taux plus intéressants aux clients des promoteurs qu’à ceux qui achètent une propriété par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Par exemple, «Samcon fait affaire avec les plus grandes institutions financières qui ont négocié des offres qui sont plus avantageuses pour vous», relate Dany Giroux, courtier hypothécaire Desjardins, une institution qui a des ententes avec le développeur Samcon.

La mise de fonds

L’idéal est d’avoir la mise de fonds la plus importante possible. Pour pouvoir emprunter, la mise de fonds doit être au minimum de 5 % du prix d’achat. Cet argent peut provenir de l’épargne de la personne, du don d’un membre de la famille ou d’un proche. Il peut encore provenir de son REER, puisque vous pouvez retirer 25 000 $ par personne (soit 50 000 $ si vous êtes un couple) lors du premier achat.

Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, vous devez obtenir les services d’un assureur hypothécaire (SCHL ou Genworth), ce qui vous coûtera en moyenne 2,75 % du prix d’achat (par exemple 6000 $ sur un prêt de 200 000 $). Si votre mise de fonds est supérieure à 20 %, vous pouvez accéder directement à un prêt traditionnel.

Enfin, si la propriété que vous voulez acheter est une résidence secondaire qui sera occupée soit par vous, soit par un membre de votre famille (preuve à l’appui), une mise de fonds de seulement 5 % est demandée à l’acheteur.

Le conseiller hypothécaire

Au lieu de faire ses premiers calculs sur Internet, ou après les avoir faits, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller hypothécaire. Il s’agit de toute façon de l’étape suivante. Vous pouvez en rencontrer dans plusieurs institutions financières et comparer les offres qu’ils vous font.

Lors de la rencontre, n’oubliez pas d’apporter les papiers qui permettront au courtier hypothécaire de faire les calculs : la confirmation de vos revenus (talons de paie, cotisations, T4, déclarations fiscales, revenus locatifs, etc.) et la confirmation de vos actifs (REER, placements, relevés de comptes, etc.).

Une fois vos revenus et actifs confirmés par le conseiller hypothécaire, vous obtiendrez par la suite une confirmation qui s’appelle la «pré-approbation». Ce document spécifie le montant maximum que vous pouvez emprunter. Cependant, attention : le montant maximum que vous pouvez emprunter ne signifie pas que vous devez absolument emprunter cette somme. C’est à vous de déterminer la somme que vous voulez emprunter, celle-ci devant être inférieure ou égale au montant maximum que vous pouvez emprunter.

Une fois la pré-approbation en poche, vous êtes prêt à devenir propriétaire et à passer chez le notaire si vous avez déjà trouvé la propriété de vos rêves!

Un exemple de calculateur hypothécaire, celui de la Banque Nationale : www.tinyurl.com/calculateur