Environ 95 % des sinistres dans les immeubles de condos sont des dégâts d’eau causés bien souvent par des lave-vaisselle qui fuient ou des tuyaux de laveuses qui lâchent. Une petite négligence peut coûter très cher et endommager plusieurs étages d’un même immeuble. Jan Towarnicki, directeur général de l’Autogestion Verrières I à V à l’Île-des-Sœurs depuis plus de 20 ans, nous donne ici quelques petits conseils pour éviter plusieurs de ces dégâts.

Laveuses, lave-vaisselle et chauffe-eau

Les tuyaux des laveuses, situés entre la machine et les valves, ont une durée de vie limitée. «Quand ce boyau-là crève, ça va couler jusqu’à ce que vous vous en aperceviez, ou que l’appartement en dessous de chez vous s’en aperçoive», explique M. Towarnicki. Il est donc recommandé de les changer tous les cinq ans si ceux-ci sont en caoutchouc ou aux dix ans s’ils sont tressés en métal. Pour savoir s’il est temps de les changer, rien de plus simple : une date est gravée sur la bague de métal qui sert de référence. Évidemment, en plus de changer les tuyaux, l’idéal est de penser à fermer les valves quand on ne se sert pas de sa laveuse, ce qui réduit encore plus les risques.

Les chauffe-eau peuvent eux aussi créer d’importants dégâts lorsqu’ils arrivent en fin de vie. Il vaut mieux les changer préventivement. Leur durée de vie étant de 10 à 15 ans, il est donc plus sage de les changer au bout de 10 ans. Certaines compagnies d’assurance ne couvrent d’ailleurs pas les appareils de plus de 10 ans. Il est doublement avantageux d’habiter un immeuble qui dispose d’un chauffe-eau central : cela évite les dégâts d’eau dans les condos, en plus d’offrir plus économiquement de l’eau chaude.

En ce qui concerne le lave-vaisselle, il est recommandé de vérifier s’il n’y a pas de petites fuites au niveau du boyau d’évacuation, celles-ci pouvant générer la formation de moisissures. Le joint d’étanchéité, ce caoutchouc qui fait le tour de la porte de l’appareil, n’est pas à négliger : il suffit de le nettoyer régulièrement.

Éviter les moisissures

«Le danger, c’est de ne pas réparer. Souvent, malheureusement, les gens sont négligents sur la réparation et les conséquences à moyen terme peuvent être catastrophiques», prévient le passionné de gestion de copropriété. En effet, un dégât d’eau mal asséché peut générer des moisissures et les compagnies d’assurance ne couvrent plus les dommages créés par celles-ci depuis une dizaine d’années. «Il faut bien faire attention à cela, parce que les moisissures sont de plus en plus pointées du doigt pour des problèmes de santé.»

Voici la marche à suivre selon M. Towarnicki : «Quand il y a un dégât d’eau, on a 48 h pour assécher complètement les murs, l’intérieur des murs, la laine isolante, le sous-tapis, le contreplaqué, le béton, tout. Après 48 h, les bactéries, les moisissures commencent à se développer. Donc, c’est primordial d’assécher les lieux : faire des petits trous dans le bas des murs s’il y a eu beaucoup d’eau pour permettre à l’air de circuler à l’intérieur du mur, mettre des ventilateurs, des déshumidificateurs. Il y a plein de compagnies qui font ce genre de travaux après sinistres pour assécher. Et ça, les compagnies d’assurance remboursent sans poser de questions, parce que ça limite les dommages.»

En effet, si ces moisissures se propagent, les habitants du logement risquent de développer des problèmes de santé dans les années à venir. L’actualité récente, avec la fermeture de plusieurs écoles montréalaises, a montré à quel point il ne faut pas prendre ce problème à la légère. Peu importe qu’il s’agisse d’un gros dégât d’eau ou d’un petit goutte à goutte qui provient de la fuite d’une toilette ou d’un tuyau dans un mur, il est important de ne pas laisser le milieu bactérien se développer.

En cas d’un gros dégât d’eau, si on se dit que cela va sécher et même si ça finit par sécher au bout d’une semaine ou deux, les moisissures ont déjà commencé à se propager. Souvent, on ne les voit pas et on ne s’en aperçoit pas ou bien il s’agit de quelques petites traces noires que l’on nettoie sans y prêter attention.

Cependant, le jour où vous faites des rénovations, vous risquez de découvrir d’immenses surfaces contaminées de champignons noirs sous le tapis que vous changez, à l’intérieur des murs, etc. Non seulement votre appartement est contaminé, mais cela pourrait aussi contaminer l’appartement du voisin. «Ça devient quasiment impossible à décontaminer. Vous pouvez compter, pour une chambre, 35 000 $ afin de décontaminer les moisissures et les compagnies d’assurance ne paient pas pour ça», constate Jan Towarnicki.

Les compagnies d’assurance sont par contre conséquentes avec elles-mêmes : elles sont prêtes à couvrir les travaux pour éviter la formation de moisissures si votre gypse est encore trempé 48 h après un dégât d’eau : «On enlève deux pieds tout le tour des murs et on remplace. Mais il faut le faire. Il faut le savoir et il ne faut pas négliger. N’hésitez pas à communiquer avec votre compagnie d’assurance, parce que les dommages à long terme ne sont pas couverts.»

Une solution préventive

Compte tenu du vieillissement de la population (les gens qui oublient la baignoire qu’ils remplissent par exemple) et du vieillissement général des immeubles, l’organisme de gestion des Verrières sur le fleuve, présidé par M. Towarnicki, a fait installer dans toutes les pièces d’eau des détecteurs d’eau ainsi que des détecteurs de fumée, le tout relié à un panneau d’alarme individuel. Celui-ci est à son tour relié à une centrale de surveillance, d’où l’on vous appelle pour vous signaler la présence d’eau dans une salle de bain. «S’il n’y a pas de réponse, ils appellent la sécurité de l’immeuble ou le concierge et on intervient de façon préventive. Grâce à ça, on a pu intervenir en moyenne de cinq ou six fois par mois pour faire en sorte que des sinistres à l’état embryonnaire ne deviennent pas de vrais sinistres», commente le gestionnaire.

Ce système est dispendieux, mais procure un sentiment de sécurité. Dans le cas des Verrières sur le fleuve, l’immeuble étant déjà construit, il a fallu installer un système sans fil qui coûte environ 500 à 700 $ par appartement. À cela s’ajoutent des frais mensuels de centrale, mais la plupart du temps ils sont équivalents aux économies d’assurance : «Généralement, quand on fait ce genre d’installation, toutes les compagnies d’assurance donnent des réductions de 10, 15, 20, 25 %, parce qu’eux aussi savent qu’il y a moins de risques pour eux».

M. Towarnicki est le directeur général de l’Autogestion Verrières I à V depuis plus de 20 ans, il a œuvré dans tous les secteurs de la gestion et de la construction d’immeubles depuis 1978 et il est également l’un des membres fondateurs du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, le RGCQ.