Le domaine des assurances est déjà très complexe et il l’est encore plus lorsqu’il s’agit d’une copropriété. Même mon agente d’assurances, il y a quelques jours, m’a avoué qu’elle s’y perdait elle-même et que, dès que les employés de sa compagnie commençaient à maîtriser un aspect de leur métier, il y avait des changements et il fallait recommencer de nouvelles formations. Le gestionnaire de copropriétés Jan Towarnicki a pris le temps de nous expliquer certaines bases à connaître pour être bien assuré pour tout ce qui touche son domaine d’expertise professionnelle.

Propriétaire et locataire

Tout d’abord, chaque copropriétaire doit avoir sa propre assurance. S’il loue son unité, il doit souscrire une assurance de propriétaire-locateur, et son locataire doit lui aussi avoir son assurance responsabilité. Si le propriétaire fournit les électroménagers, il en est responsable, de même que du chauffe-eau. Cependant, si le locataire met le feu en cuisinant, par exemple, il doit être responsable du montant de la franchise et des dommages causés. Si le locataire n’est pas assuré, l’assurance du propriétaire doit assumer la perte et si jamais ni le locataire ni le propriétaire n’ont souscrit d’assurances, c’est personnellement que le propriétaire doit assumer.

À quoi sert l’assurance responsabilité civile?

Si votre lave-vaisselle ou votre lave-linge coule et cause des dommages à votre appartement ou à celui du voisin, si vous mettez le feu, votre assurance responsabilité civile servira à couvrir les réparations nécessaires. Cette assurance protège aussi tous les biens meubles du propriétaire : ses meubles, ses vêtements et autres effets personnels. Si ceux-ci sont endommagés par la fumée, l’eau, le feu, il est couvert.

Le spécialiste en gestion de copropriétés ajoute : «Elle sert également à assurer les améliorations locatives, toutes les améliorations apportées à l’appartement par rapport à l’état d’origine [toutes les améliorations, peu importe qu’on y habite ou pas]. Si c’est un appartement qui a été construit il y a deux ans, généralement il y a peu d’améliorations locatives. Mais si c’est un appartement qui a été construit il y a 20 ans et que, successivement, les gens ont posé du plancher de bois, changé les armoires de cuisine, il peut y avoir 40, 50, 100 000 $ d’améliorations locatives.» D’où l’importance de tenir votre assurance informée de tous les travaux effectués.

L’assurance du syndicat

L’assurance du copropriétaire et celle de son locataire, s’il y a lieu, sont reliées à une autre assurance, une assurance valeur à neuf souscrite par le syndicat, rendue obligatoire par le Code civil. «Pour établir la valeur à neuf, il est préférable, voire essentiel, d’utiliser un évaluateur agréé qui va faire établir la valeur de l’immeuble. Un immeuble qui a été construit il y a 10 ans a probablement doublé de valeur. Si les gens n’ont pas actualisé la valeur de leur immeuble et qu’il y avait un sinistre, ils vont perdre beaucoup d’argent parce qu’ils n’arriveront pas à se reloger pour le prix qu’ils vont toucher de l’assurance», prévient M. Towarnicki.

Il est bien important de vérifier si le syndicat a souscrit une assurance valeur à neuf lorsqu’on achète une unité dans une copropriété. Il faut aussi être sûr que l’immeuble n’est pas sous-assuré. En effet, un syndicat qui voudrait économiser sur la prime d’assurance risque de mettre ses copropriétaires à la rue en cas de sinistre. «Un immeuble qui est sous-assuré, la compagnie d’assurance applique une pénalité qui peut aller jusqu’à  20 % du montant versé. Si vous avez un immeuble qui vaut deux millions, que vous l’assurez pour un  million, vous  payez la prime pour  un  million, donc  vous allez  recevoir  un million  moins   20 %, donc  vous  allez recevoir 800 000 $ pour un immeuble  qui vaut deux millions», soutient le gestionnaire des Verrières sur le fleuve.

Insuffisance de la part du syndicat

Pour éviter les problèmes en cas d’immeuble sous-assuré, Jan Towarnicki conseille donc aux copropriétaires de souscrire une assurance complémentaire en cas d’insuffisance de la part du syndicat, qui peut coûter environ 100 ou 150 $ par année. «Ça ne coûte pas nécessairement très cher, mais ce serait plus avantageux que le syndicat ait la bonne couverture.»

Une dame habitant Montréal, que connaît M. Towarnicki, a demandé aux administrateurs de sa copropriété d’augmenter la couverture d’assurance pour que l’immeuble soit suffisamment assuré en cas de sinistre. Elle leur a donné l’exemple d’un immeuble voisin qui avait passé au feu et dont le syndicat n’avait pas de couverture adéquate : les copropriétaires n’ont pas pu reconstruire pour le montant donné par l’assurance, ils ont dû compléter de leur poche. Malgré ce cas réel à côté de chez eux, la majorité des copropriétaires des unités de l’immeuble de la dame n’ont pas accepté d’augmenter la couverture d’assurance, ce qui leur aurait valu une augmentation des frais de condo. Jan Towarnicki lui a donc vivement conseillé de souscrire à une assurance complémentaire pour pallier l’insuffisance de la part du syndicat.

Les franchises

Dans une maison unifamiliale, il y a généralement une seule franchise pour tous les sinistres. «Dans un immeuble à plusieurs logements, il peut y avoir une franchise pour l’eau et une franchise pour les autres sinistres, par exemple 1000 $ pour tout, 10 000 $ pour les dégâts d’eau.» Évidemment, comme les dégâts d’eau sont bien plus fréquents et généralement les plus coûteux, ce sont pour eux que la franchise est la plus élevée. L’assurance peut dire on va vous faire un bon prix, mais vous allez avoir une franchise de 25 000 $, ce qui signifie qu’elle ne couvre pas les dégâts de moins de 25 000 $, qui sont à la charge des copropriétaires. Il faut donc bien vérifier le montant des franchises. Le montant de la franchise de l’assurance du syndicat peut être de 5000, 10 000, 20 000, 50 000 ou même 100 000 $ : «ce n’est pas nécessairement proportionnel à la dimension de l’immeuble. C’est selon le risque.»

Jan Towarnicki cite ainsi l’exemple d’un immeuble de Montréal qui a été très mal entretenu : «Il y a des fuites, la toiture coule, il y a des problèmes, les administrateurs n’ont pas voulu s’en occuper, alors ils ne sont pas capables de s’assurer.» C’est ainsi que cet immeuble a une franchise de… 250 000 $!

Comment vérifier?

Avant d’acheter une unité dans une copropriété, il est bien important de vérifier si celle-ci est bien assurée. Selon M. Towarnicki, c’est la deuxième chose à faire après avoir pris connaissance de la Déclaration de copropriété.

Le syndicat doit vous permettre de voir la police d’assurance ou le certificat d’assurance. Commencez par vérifier s’il s’agit bien d’une assurance valeur à neuf. Ensuite, demandez à voir le rapport d’évaluation de l’immeuble : « S’il date de plus de trois ans et qu’il n’y a pas eu de mise à jour, ça donne déjà le signal que l’immeuble est probablement mal assuré.»

En effet, une évaluation réalisée tous les cinq ans et mise à jour annuellement vous donne la garantie qu’en cas de sinistre, la reconstruction de l’immeuble sera couverte adéquatement. De plus, une mise à jour annuelle de l’évaluation ne coûte presque rien : «tout ce que l’expert fait, c’est de mettre à jour les paramètres d’inflation, c’est une lettre. Mais cette petite lettre-là lorsqu’elle est remise à votre assureur, si jamais le coût de reconstruction était supérieur au montant de votre assurance», peut valoir beaucoup d’argent.

Ensuite, vérifiez la valeur des franchises, il faut qu’elles soient connues. Si elles sont élevées, serez-vous prêt à débourser de votre poche le montant nécessaire si le montant des travaux est juste un peu en dessous de celui de la franchise? Si la réponse est «non», mieux vaut ne pas acheter.

Les copropriétés non assurées

Si vous vous renseignez sur un condominium que vous aimeriez acheter et que vous vous rendez compte que l’immeuble n’est pas assuré, n’achetez surtout pas! Ce n’est pas légal et vous vous exposez à de gros risques, parce que même si vous-mêmes êtes assuré, votre police d’assurance ne couvrira pas en cas de sinistre.

Par ignorance, surtout dans les microcopropriétés de trois ou quatre unités, il arrive que ce genre de cas existe. Par exemple, il peut s’agir d’un copropriétaire qui s’occupe du dossier des assurances, il reçoit les documents à son nom mais, s’il déménage, «le nouveau reçoit un document au nom de l’ancien, il marque «déménagé». Et voilà, vous vous retrouvez sans couverture d’assurance. Ce sont des détails, mais ce sont des cas réels qui sont arrivés. Quand on veut acheter, il faut savoir et il faut se soucier que ces choses soient renouvelées en cours d’année. Plus l’immeuble est grand, plus c’est important», conseille le professionnel de la copropriété.

Le passionné de gestion de copropriétés Jan Towarnicki, s’est entretenu avec Époque Times de divers sujets concernant la copropriété, ce qui fait l’objet d’une série d’articles. M. Towarnicki est le directeur général de l’Autogestion Verrières I à V depuis plus de vingt ans, il a œuvré dans tous les secteurs de la gestion et de la construction d’immeubles depuis 1978 et il est également l’un des membres fondateurs du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, le RGCQ.