L’achat d’un condo, qui est souvent l’investissement d’une vie, devrait être un événement heureux. Malheureusement, il arrive que des transactions se transforment en histoires d’horreur, comme dans le cas du projet Bois des Caryers, à LaSalle, rapporté récemment par Epoch Times  : 87 personnes ont perdu leur dépôt pour des condos non construits, et d’autres ont emménagé dans des maisons de ville dont les travaux extérieurs n’ont jamais été terminés.

Quelles précautions prendre avant de signer le contrat préliminaire? Que faire pour protéger son dépôt et le récupérer en cas de problème? Une notaire et une association de consommateurs nous ont livré leurs conseils dans les deux premières parties de cet article. Voici la suite de l’entrevue de l’avocat spécialiste de la copropriété, Me Yves Joli-Cœur.

Époque Times  (É.T.)  : Dans le cas des grandes tours de condominiums  ou autres grands bâtiments en copropriété, quelles sont les garanties que l’on peut faire valoir?

Yves Joli-Cœur (Y.J-C.)  : Si on arrive dans les grandes tours, là c’est un peu le Far West, parce que ce n’est pas encadré par un plan obligatoire, parce que certains promoteurs vont accréditer sur un plan de garantie qu’on appelle «optionnel». Parmi les optionnels, vous avez l’APCHQ et l’ACQ qui offrent une certaine garantie selon des paramètres qui sont définis par leurs plans privés. Il n’y a pas de recette universelle, il faut que le consommateur vérifie auprès des deux associations d’entrepreneurs quel est le niveau des garanties qu’elles donnent sur le dépôt et, surtout, dans quelles circonstances pourront-ils faire une réclamation. On vous promet de vous livrer votre appartement pour le 1er juillet, vous êtes au 1er août, ça ne veut pas dire qu’automatiquement vous avez droit au remboursement de votre dépôt. Il y a des conditions, le consommateur doit faire du cas par cas pour voir les conditions du plan.

Il y en a aussi qui n’offrent absolument rien, on parle des grands promoteurs immobiliers de Montréal, des grandes tours. À ce moment-là, le consommateur fait ce qu’on appelle une véritable profession de foi envers le promoteur, en disant «va-t-il ou non réaliser son projet?» Alors les expériences au cours des dernières décennies, c’est qu’il y a des promoteurs qui ont fait faillite, évidemment les consommateurs perdent tout leur dépôt.

É.T.  : Est-ce qu’il est possible de sécuriser le dépôt dans le cas où il n’est pas couvert par le plan de garantie obligatoire?

Y.J-C.  : En théorie, oui, il s’agit de verser des acomptes dans un compte en fidéicommis auprès d’un notaire et, encore là, il faut s’assurer des conditions où le notaire aura ou non l’autorisation de débourser. J’ai déjà vu des situations où des consommateurs ont fait des dépôts dans un compte en fidéicommis de notaire, mais la convention qui était signée entre le consommateur et le promoteur permettait au promoteur de demander au notaire de libérer les sommes. On pensait avoir un filet de protection, mais c’était un filet aux mailles percées. Il faut réellement vérifier la nature de la convention. Parfois, on parle de sommes impressionnantes, 80 000 $ ou 100 000 $ de dépôt, là ce sont des économies qui sont perdues.

Y.J-C.  : Dans l’achat d’une unité neuve, le notaire va être imposé par le promoteur, ça s’explique de façon assez logique et cartésienne parce que le notaire va faire toutes les recherches de titre avant d’établir la déclaration cotée, c’est lui qui va monter la déclaration cotée, c’est donc lui qui a le niveau de savoir à l’égard d’un projet et qui va amener une certaine efficience lorsqu’il est temps de faire les ventes. En théorie, c’est un officier public, un officier public ne peut pas avantager une partie par rapport à une autre.

É.T.  : Comment vérifier l’honnêteté d’un notaire?

Y.J-C.  : Les gens peuvent toujours vérifier auprès de la Chambre des notaires si le notaire a des antécédents en termes de déontologie. Il y a des notaires qui ont un long passé sur les manquements déontologiques. Il faut être prudent, parce que c’est parfois un panier de crabes. Par ailleurs, il y a d’excellents promoteurs, des promoteurs très sérieux au Québec qui ne font pas la manchette des médias, donc il ne faut pas généraliser.

É.T.  : Est-ce une bonne idée d’aller se faire expliquer le contrat préliminaire par son propre notaire avant de le signer?

Y.J-C.  : Le contrat préliminaire, oui, effectivement c’est une chose à faire, mais il y a plus que le contrat préliminaire, il y a la note d’information sur le projet. Quand on parle de la vente d’un immeuble qui contient plus de 10 sections, il doit y avoir obligatoirement une note d’information […]. Il y a vraiment une kyrielle de documents qui doivent être lus et qui peuvent être lus par un juriste indépendant. Il y a tout un cadre législatif qui vise à protéger le consommateur, ce n’est pas tous les promoteurs qui respectent le cadre législatif de protection.

É.T.  : Que faire si le promoteur refuse que j’aille voir mon propre notaire et que je place l’argent en fidéicommis?

Y.J-C.  : On n’achète pas! La réponse est aussi simple. Écoutez, voulez-vous vous faire opérer par un chirurgien en qui vous n’avez pas confiance? C’est un peu simple comme exemple, mais l’achat d’un appartement est une transaction importante. Si la zone de confiance, comme avec un procès, ne fonctionne pas, bien on va voir ailleurs. Vous savez, actuellement, on est dans une dynamique de marché où l’acheteur est roi. Il y a un ou deux ans, c’était le vendeur qui était roi. Maintenant, on est dans un marché d’acheteurs. L’acheteur a une offre plus grande qui lui est présentée. Il est dans une bonne période où il peut demander plus, parce que les promoteurs ont une difficulté significative à obtenir la signature d’acheteurs. Vous devez également savoir que, pour qu’un promoteur puisse commencer à ériger sa tour, il a besoin d’un financement intérimaire d’une banque et les banques n’avanceront pas de sous tant qu’il n’y aura pas un certain pourcentage de prévente qui peut aller entre 60 et 70 %, donc le promoteur a tout intérêt à dérouler le tapis rouge par les temps qui courent.

É.T.  : Que faire lorsque l’on s’est fait avoir par un promoteur dans un projet qui n’est pas couvert par un plan de garantie?

Y.J-C.  : Il ne faut pas non plus tomber dans une dynamique de voir tous les promoteurs comme des gangsters, ce n’est pas parce que des gens se sont fait flouer dans un projet que c’est représentatif. Toutefois, pour ceux qui se sont fait flouer, qui cherchent à retrouver leur argent, le conseil que je vais leur donner, c’est de consulter un avocat pour qu’on puisse récupérer le dépôt. Sans faire de promesse, il y a peut-être des gestes à poser  : s’il y a eu des malversations, des gestes frauduleux de la part du promoteur, on peut peut-être même intenter un recours contre les personnes qui sont les administrateurs de cette compagnie, s’il y a eu une fraude civile. Il peut y avoir un espoir. Est-ce qu’il est énorme? À tout le moins ça vaut peut-être la peine de poser certains gestes.

Pour en savoir davantage  : une vingtaine de fiches pratiques sont disponibles sur le site condo légal  : www.condolegal.com/index.php/fr/achat/fiches-pratiques