L’achat d’un condo, qui est souvent l’investissement d’une vie, devrait être un événement heureux. Malheureusement, il arrive que des transactions se transforment en histoires d’horreur, comme dans le cas du projet Bois des Caryers, à LaSalle, rapporté récemment par Epoch Times : 87 personnes ont perdu leur dépôt pour des condos non construits, d’autres ont emménagé dans des maisons de ville dont les travaux extérieurs n’ont jamais été terminés.

Quelles précautions prendre avant de signer le contrat préliminaire? Que faire pour protéger son dépôt et le récupérer en cas de problème? Une notaire, une association de consommateurs et un avocat spécialiste de la copropriété et nous livrent ici leurs conseils.

Dans une première partie de cet article, nous avons publié le point de vue de la notaire Joanne Pilote, agent d’information à la ligne 1-800-NOTAIRE, ainsi que le début de l’entrevue avec Albanie Morin de l’ACQC. Dans cette deuxième partie, vous trouverez la suite du point de vue de l’Association de consommateurs ainsi que le commencement de notre entretien avec Me Yves Joli-Cœur à qui le Barreau du Québec a remis, en 2009, la distinction honorifique d’Avocat émérite pour sa grande contribution dans le domaine de la copropriété divise au Québec.

2) Le point de vue de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) (suite)

Coordonnatrice de l’ACQC (Association des consommateurs pour la qualité dans la construction) depuis huit ans, Albanie Morin possède de nombreuses connaissances du monde de la construction. Fondée en 1994, l’ACQC est la seule association de consommateurs qui se consacre entièrement au marché de la construction et de la rénovation résidentielle. Sa mission est d’informer et de défendre les consommateurs au sujet de tous les problèmes qu’ils peuvent rencontrer dans l’industrie de la construction.

Epoch Times (E.T.) : Que faire si le promoteur insiste pour que le montant du dépôt soit supérieur au montant protégé par le plan de garantie (39 000 $)?

Albanie Morin (A.M.) : On ne le donne pas. Ou, sinon, vous le déposez auprès de votre propre notaire pour que celui-ci le garde en fiducie. L’idée, c’est de protéger l’argent et de ne pas permettre à l’entrepreneur de l’avoir concrètement dans ses comptes.

E.T. : Dans le cas d’un petit immeuble (quatre parties privatives et moins), est-ce que la transaction est toujours protégée par le plan de garantie?

A.M. : Si l’entreprise a fermé, c’est sûr que l’on peut demander auprès du plan de garantie. Mais si l’entrepreneur prolonge, souvent dans le contrat préliminaire – j’en ai vu où l’entrepreneur prévoit que si jamais ce n’est pas possible, il va pouvoir aviser et reporter – donc il y a des gens qui se retrouvent avec deux reports, ils sont pris parce qu’ils ont signé une offre d’achat. Et l’entrepreneur compte sur cet argent-là. Une offre d’achat, c’est un engagement : dans le Code civil, une offre d’achat, ça équivaut à achat. Alors ils sont pris, sauf si l’entrepreneur fait faillite. Dans ce cas, ils pourront aller chercher l’argent du plan de garantie. Cependant, si l’entrepreneur a prévu des clauses où, advenant qu’il n’y ait pas d’argent, il peut reporter, leur argent est gelé dans ce dépôt. Il faut attendre que ça se construise.

E.T. : Et dans le cas d’un plus grand immeuble : s’il n’est pas construit, quels sont les recours?

A.M. : Il faut poursuivre l’entrepreneur. Alors, comme c’est plus que 7000 $, c’est la Cour du Québec. Quand on va voir un avocat pour faire cette réclamation, […] la première chose à faire, l’avocat doit vérifier si l’entrepreneur est solvable, parce que si vous prenez un avocat pour entreprendre des procédures contre un individu dont l’entreprise est fermée, vous dépensez de l’argent pour des recours par un avocat contre quelqu’un alors qu’il n’y a pas d’argent au bout. Alors ce n’est pas assuré qu’on va obtenir l’argent parce qu’on prend des procédures. Il faut que l’entrepreneur ait de l’argent, qu’on puisse le saisir. Si le contrat a été fait au nom de l’entreprise, disons Les Promotions Bateau Vert, que Les Promotions Bateau Vert a fermé ses portes, la personne morale n’existe plus, dans ce cas vous n’avez pas de recours contre l’entrepreneur.

E.T. : Comment se renseigner sur un promoteur ou un entrepreneur?

A.M. : Il faut s’assurer qu’il a bien les licences appropriées, vérifier auprès d’autres propriétaires de condos qui vivent dans d’autres développements que l’entrepreneur a faits. Les personnes peuvent aller les voir : est-ce qu’ils ont eu le condo à temps ou en retard? Est-ce qu’il y a eu des finitions qui n’ont pas été faites ou est-ce qu’ils ont dû insister pour faire réparer un carreau de tuile, pour faire ajuster les armoires, n’importe quoi. Ils peuvent demander des références à l’entrepreneur. L’entrepreneur va donner des références de gens qu’il pense satisfaits. Cependant, quand on se déplace pour parler aux gens, parfois on a plus d’informations. C’est important.

E.T. : Y a-t-il d’autres choses que l’on peut vérifier?

A.M. : Vérifier à la Régie du bâtiment s’il y a eu des plaintes, vérifier dans les arrêts de cour s’il y a eu des plaintes contre cette personne. C’est sûr que ça prend deux ou trois ans avant que ça aille en cour. Parfois, l’entrepreneur va changer de nom, il va créer une entreprise pour créer un projet de condos et, ensuite, créer une autre entreprise pour un autre projet. Donc vous ne pouvez pas le savoir, l’entreprise a changé de nom. D’où l’importance de savoir le nom de l’entrepreneur, sous quels noms d’entreprise il a travaillé, ce qu’il a construit.

E.T. : Est-ce que le notaire peut nous aider dans ces vérifications?

A.M. : Le notaire peut faire les vérifications de titre, il peut vérifier auprès du registre des entreprises. C’est sûr que le notaire ne va pas faire la recherche s’il y a eu des poursuites, s’il y a eu des plaintes…

E.T. : Est-ce une bonne idée d’avoir son propre notaire pour se faire expliquer la transaction?

A.M. : Le vendeur, le promoteur, cherche à ce qu’on utilise son notaire, et quand on prend son propre notaire, ça coûte plus cher. Donc non seulement les gens déboursent pour faire un versement, mais ils déboursent pour le notaire, mais au moins ils protègent leur argent.

Pour en savoir davantage : www.acqc.ca

3) Le point de vue de l’avocat Yves Joli-Cœur est un avocat spécialisé dans la copropriété.

Sa contribution dans ce domaine a même amené le Barreau du Québec à lui remettre la distinction d’Avocat émérite. En plus de conseiller et de défendre les copropriétaires et leurs syndicats en tant qu’associé principal chez De Grandpré Joli-Coeur, il a écrit de nombreux livres et articles, et il donne régulièrement des conférences. Il a été l’un des fondateurs du RGCQ (Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec) dont il est le secrétaire général et il a créé le site www.condolegal.com qui permet au grand public de mieux comprendre le droit de la copropriété.

Epoch Times (E.T.) : Quels conseils donneriez-vous à nos lecteurs qui souhaitent acheter un condo sur plan?

Yves Joli-Cœur (Y.J-C.) : Il faudrait avant toute chose bien saisir la nature du bâtiment qu’ils vont acheter si on parle de la copropriété. Dans les immeubles qui ont un état physique de quatre parties privatives et moins superposées, et donc sans dire que c’est 4 étages et moins, parce qu’une partie privative peut être sur deux niveaux – on peut imaginer un appartement avec une mezzanine qui est sur deux niveaux. Cependant, essentiellement, dans le cadre réglementaire, c’est quatre parties privatives et moins superposées. Il y a un règlement qui protège les acomptes, c’est le règlement sur le plan des garanties des bâtiments résidentiels neufs, qui est un règlement de l’État québécois qui fait en sorte que les acomptes sont protégés jusqu’à concurrence de 39 000 $. Alors, advenant déconfiture du promoteur, les consommateurs ont au moins une garantie qui va jusqu’à concurrence de 39 000 $.

E.T. : De quelle manière récupère-t-on son argent dans le cas d’un bâtiment de quatre parties privatives et moins?

Y.J-C. : Après avoir mis en demeure le promoteur immobilier de rembourser, et advenant défaut par le promoteur de rembourser, les consommateurs peuvent loger une demande d’indemnisation auprès de l’administrateur du plan de garantie, lorsqu’on parle de petits bâtiments. Même si on n’est pas passé par un notaire, si l’acompte est versé directement au promoteur immobilier, c’est cette protection qui s’applique. Évidemment, cela va de soi, ça prend une preuve. Parfois les gens donnent de l’argent liquide sans reçu. C’est universel comme règle : pas de papier, pas de preuve, faiblesse dans la preuve pour demander une indemnisation. Si on arrive avec son sac de billets de banque, comme j’ai déjà vu, ça risque d’être compliqué. Il s’agit de faire un chèque au nom du promoteur, il s’agit également pour le consommateur de vérifier si l’immeuble en cause a été accrédité par un des administrateurs de plan. Normalement, il y a des formulaires dans les bureaux de vente. Le consommateur peut même appeler un des deux administrateurs actuels […], soit Abritat, soit Qualité Habitation, en disant «je suis en train d’acheter un appartement dans un immeuble sur la rue Jean-Talon, le promoteur c’est Joe Blo Construction inc., est-ce qu’il est accrédité? Oui, alors je voudrais avoir une confirmation d’accréditation.»

E.T. : Y a-t-il beaucoup de plaintes dans le cas de petits bâtiments?

Y.J-C. : Somme toute, dans le cas des petits bâtiments, on a peu de plaintes de la part des consommateurs, sauf si évidemment ils dépassent le montant de la garantie. S’ils font un dépôt de 50 000 $ alors, évidemment, ils vont perdre 11 000 $ advenant déconfiture du promoteur.

E.T. : Jusqu’à quand le système actuel de plans de garanties existera-t-il?

Y.J-C. : Il existe deux administrateurs de plans de garantie au Québec aujourd’hui, mais ça va changer à partir du 1er janvier 2015. Les deux administrateurs qui ont été accrédités par la Régie du bâtiment du Québec, soit l’administrateur qui s’appelle Abritat, qui est un administrateur qui a été constitué par l’APCHQ (Association de professionnels de la construction et de l’habitation du Québec), ou le deuxième administrateur de plan qui est Qualité Habitation, qui est le plan de garantie de l’ACQ (Association de la construction du Québec). Ce sont deux associations d’entrepreneurs qui les offrent. À partir du 1er janvier, 2015, les règles du jeu vont changer, puisque le gouvernement du Québec a modifié le règlement sur les plans de garantie des maisons neuves, ça donne comme résultante qu’il va y avoir somme toute, en pratique, un seul administrateur de plan qui s’appelle «GCR», la garantie de construction résidentielle.