L’immobilier constitue l’un des secteurs les plus importants de l’économie chinoise Il a, d’une manière ou d’une autre, stimulé durant des années la croissance économique du pays. Mais en janvier 2014, en comparaison avec la même période l’an dernier, le nombre de maisons achetées et vendues à travers la Chine a connu une forte baisse.

Le prix de vente des propriétés n’a, lui, que légèrement baissé, indiquant que le secteur n’est pas en crise, mais en janvier dernier, la croissance des prix de l’immobilier a augmenté à un rythme plus lent qu’à l’habitude.

Ces deux tendances (la baisse du nombre de transactions et des prix proches de la stagnation) sont des signes devant alerter le secteur immobilier chinois. Les experts se sont interrogés et ont spéculé pendant des années: le marché chinois connaît-il un phénomène de bulle immobilière? À quel degré? Quand va-t-elle se dégonfler ou éclater?

«Les prix du logement dans les plus grandes villes de Chine ne sont pas susceptibles de baisser significativement bientôt, mais ils n’augmenteront pas beaucoup non plus», a déclaré Jason Ma, un observateur spécialisé sur les questions économiques pour New Tang Dynasty Television.

Un prix trop élevé

«Le ralentissement des ventes résulte d’un prix excessif du logement en Chine», a déclaré Jason Ma.

«Les prix du logement dans les plus grandes villes chinoises comme Pékin et Shanghai sont plus élevés qu’aux États-Unis alors que le salaire moyen chinois ne correspond qu’au dixième d’un salaire américain. Le groupe des acheteurs est en baisse dans l’immobilier.»

Ralentissement des ventes

Ces informations récentes proviennent de l’Académie chinoise d’indexation qui a surveillé les marchés immobiliers de 43 grandes villes chinoises, dont les villes de premier plan comme Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen. (En Chine, la classification du niveau d’une ville se fait en fonction de son degré de développement, celles qui sont en tête sont les plus développées.)

Le rapport montre que plus de 90% des grandes villes observées ont connu en janvier de cette année une baisse de leur volume de transactions.

Le volume de transactions a diminué de 30% par rapport au mois de décembre à Pékin, Shanghai et Shenzhen et de plus de 50% dans certaines villes comme Dalian et Bengu.

L’un des facteurs ayant contribué à l’affaiblissement du volume de transactions est le Nouvel An chinois. Cette période de fêtes dure plus d’une semaine et cette année, il a commencé le 31 janvier, soit 11 jours plus tôt que l’an dernier.

Le volume des transactions dans les villes de premier plan s’est avéré inférieur au mois de janvier de l’an dernier. Le niveau des achats et des ventes de maisons d’occasion à Pékin n’a même pas atteint la moitié de celui du mois de janvier 2013. Les ventes immobilières ont également diminué à Guangzhou de près de la moitié comparativement à janvier 2013.

Le prix du logement en Chine connaissait depuis longtemps un mouvement régulier de hausse, mais cette tendance a commencé à s’essouffler à partir de 2013. En janvier, les prix n’ont augmenté que dans la moitié des villes surveillées.

L’Indice mondial des prix du logement établi par Knight Frank, société de conseil immobilier, indique que l’augmentation des prix du logement en Chine se situe en deuxième position mondiale avec 21,6% derrière Dubai.

Selon Jason Ma, en 2010, les ventes de logement ont été restreintes par de nouvelles réglementations stipulant que seuls les résidents officiels des plus grandes villes peuvent désormais posséder deux maisons par famille et les habitants des autres villes ne peuvent acheter qu’une maison par famille.

Le risque

Ren Zhiqiang, l’un des plus grands promoteurs immobiliers en Chine, président du groupe Huayuan dont la capitalisation boursière atteint presque les 500 millions d’euros, a déclaré avoir essayé durant des années d’attirer l’attention sur les risques du marché immobilier chinois.

Le 21 janvier de cette année, lors d’une cérémonie de remise de récompenses dans le secteur immobilier, il a prévenu les investisseurs du ralentissement des prix.

«J’ai soulevé la question du «risque» dans mes rapports immobiliers pour la première fois en plus de 10 ans», a déclaré Ren Zhiqiang. «C’est une pensée très dangereuse que celle des promoteurs qui croient encore que les prix de l’immobilier vont augmenter comme en 2013. C’est ma plus grande inquiétude.»

En 2013, la croissance des prix du logement s’est dégradée dans les villes de troisième et quatrième plan, avec un volume de transactions en baisse pour les trois derniers mois.

Les villes fantômes

L’impact du ralentissement du marché immobilier sur les petites villes s’avère plus prononcé que ce qui avait été prédit.

«Les grandes entreprises très génératrices de biens immobiliers se trouvent dans les villes de premier plan, on n’en trouve presque aucune dans des villes chinoises de troisième ou quatrième plan. Cela conduit à la fuite des cerveaux et de la population hors de ces régions», a expliqué Jason Ma.

«Donc, les petites villes ne peuvent compter que sur les ressources naturelles comme les exploitations minières ou les projets des autorités. Mais même les autorités locales ont de moins en moins de possibilités parce qu’elles font elles-mêmes face à d’immenses dettes locales.»

Cela aggrave un phénomène que les observateurs ont appelé les villes fantômes, des villes sous-habitées, où de vastes sommes d’argent ont été dépensées dans des projets immobiliers dont le revenu généré s’est ensuite révélé insuffisant pour rembourser les dettes faramineuses.

«Il est peut-être trop tôt pour tirer une conclusion concernant l’effondrement du marché immobilier en Chine», a conclu Jason Ma. «Mais si le volume de transactions conserve une tendance faible comme cela a été le cas ce mois de février, cela pourrait être un signal que les prix du logement se trouvent à un niveau dangereux.»

Version en anglais: China Appears on Verge of Dangerous Real Estate Decline

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