En 2013, une certaine morosité a plané sur l’immobilier français. En raison de conjonctures difficiles, le marché a tourné au ralenti avec une baisse de 12,6% des permis de construire. Cependant, les prix se sont relativement stabilisés. D’après la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), les prix pourraient encore reculer de 3 à 4% cette année surtout dans l’ancien.

Un marché de l’immobilier conjoncturel

D’après les notaires de Paris-Ile-de-France, «les acheteurs et investisseurs ont besoin de visibilité et de confiance pour réaliser leurs projets». Les conditions ne sont pour l’instant pas favorables à un marché des constructions et des ventes fluide et positif. Cependant, malgré un recul des ventes en 2013, certains analystes constatent les signes d’une lente reprise. D’après Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Nanterre, «on assiste à un redémarrage progressif. Mais comme l’activité est encore faible, cela ne se voit pas». D’après une étude de Xerfi, leader des études économiques sectorielles, le marché immobilier parisien est «touché, mais pas coulé».

En 2013, d’après la FNAIM, on comptait en France 668.000 ventes, dont 150.000 en Ile-de-France; un des chiffres les plus faibles de ces quinze dernières années. «Nous nous trouvions dans une sorte de non-marché», déplore Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier. D’après le Crédit Foncier, le volume de construction de logements résidentiels est au plus bas depuis trois ans, «de l’ordre de 330.000 logements», ce qui est bien loin de l’objectif gouvernemental de 500.000 logements par an. Par ailleurs, leurs prix «restent toujours élevés» (+ 0,9% pour les appartements et + 4,7% pour les maisons). Dans le neuf, on observe ainsi une chute de 30% des réservations, et ce, «malgré le dispositif Duflot», explique Alain Dinin, président du groupe Nexity.

Sans grande surprise, l’attentisme est en train de dominer sur les marchés. «Vendeurs et acheteurs se regardent en chiens de faïence», regrette Laurent Vimont, président de Century 21 France. Pour la FNAIM, les principales raisons de cette situation sont la hausse du chômage, le manque de confiance des ménages, la croissance quasi-inexistante, la crainte d’une hausse d’intérêt, le durcissement de la fiscalité sur l’immobilier et s’il est encore besoin d’en rajouter, les nouvelles charges imposées aux propriétaires.

Un certain nombre d’acheteurs potentiels ont presque disparu. Les investisseurs craignent en effet une nouvelle taxation des plus-values en cas de revente et un encadrement des loyers. Ils ne représentent plus que 40 % des acquéreurs en 2013, contre 60 % en 2010. Le second groupe le plus touché est celui des primo-acquéreurs. Ces derniers se montrent plutôt réservés ; ils font directement les frais de la hausse des prix et doivent bien mesurer leur endettement face aux banques, qui, par ailleurs, ont durci leurs exigences.

D’après Marc Pietri, président du groupe Constructa, que l’on soit en Ile-de-France, à Lyon ou à Marseille, le constat est le même, on compte «de 33% à 50% d’annulations, motivées par un refus des banques». Pour ces deux catégories, les investisseurs et les primo-acquéreurs, les aides de l’État sont pour l’instant loin de faire la différence (le prêt à taux zéro n’existe plus dans l’ancien et se retrouve limité dans le neuf). D’après certains experts, de nouvelles mesures, plus stables – comme le retour du ptz dans l’ancien, seraient bienvenues et pourraient redynamiser le marché.

Les raisons d’un optimisme pour 2014

D’après l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) mis en place par MeilleursAgents.com, au 1er janvier, pour un vendeur de logement, il y avait 0,6 acheteur en Seine-Saint-Denis, 0,8 dans le Val-de-Marne, 1 dans les Hauts-de-Seine, et 1,2 à Paris. Le site estime que la tendance à la baisse dans la région parisienne pourrait se poursuivre en 2014, jusqu’à atteindre - 5% à - 7% sur un an.

La tendance à la baisse du prix du m² devrait également suivre au cours de 2014. D’après les analystes du site, «les baisses prévisibles des prochains mois pourraient ramener le prix moyen en dessous de cette barre symbolique des 8.000 euros (le m²) et contribuer ainsi à débloquer un verrou psychologique important dans la tête des acheteurs».

Certains observateurs estiment que l’écart des prix entre la gamme moyenne et supérieure va continuer à se creuser. La patience des acheteurs sera-t-elle alors payante? Dans l’ajustement des prix de l’offre avec la demande, certains propriétaires ou promoteurs désireux de vendre seront bien obligés de revoir leurs prix à la baisse. Malgré le ralentissement des transactions, d’après Christian de Gournay, président du groupe Cogedim, «il existe chez les acheteurs une demande latente qui n’attend qu’un signal fort pour s’exprimer».

À noter, la stagnation des taux de crédits immobilier autour de 3,04%, devrait également se poursuivre sur le premier semestre. La saison des Salons de l’immobilier, actuellement en cours jusqu’en avril, est généralement une période où les banques savent se montrer compétitives sur leurs taux. Suivant les baromètres publiés par le Crédit Foncier, ces derniers pourraient continuer à baisser.

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