Depuis des décennies, certains économistes et commentateurs prédisent que la « bulle » immobilière provoquera l’effondrement des prix des maisons canadiennes. La Banque du Canada ne cessant d’augmenter son taux d’intérêt, le déclin prédit par certains se profile-t-il à l’horizon ?
Si certains affirment que les divers facteurs exerçant une pression à la hausse sur les prix – tels que l’augmentation de l’immigration et l’insuffisance de l’offre de logements – permettront d’éviter un effondrement, d’autres pensent qu’un krach du marché immobilier se profile à l’horizon.
Selon Eric Miller, fondateur et président du Rideau Potomac Strategy Group, une correction majeure des prix est peu probable. Selon lui, le marché immobilier canadien n’est pas en mesure de générer une offre suffisante pour répondre à la demande, ce qui maintiendra les prix à un niveau relativement stable.
« Ce que cela signifie pour moi, c’est qu’il y aura des variations dans l’escalade des prix, en particulier lorsque les taux d’intérêt seront plus élevés », a déclaré M. Miller à Epoch Times. « Mais je ne vois pas les prix baisser parce que, premièrement, aucun des facteurs structurels n’est là pour mettre en ligne rapidement un nombre important de nouveaux logements. Et deuxièmement, il a été prouvé au cours des 30 dernières années que c’est probablement le meilleur investissement que l’on puisse faire ».
M. Miller a cité le rapport 2022 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, qui affirme que 3,5 millions de logements supplémentaires doivent être construits d’ici à 2030 pour améliorer l’accessibilité financière dans le pays. Mais il a ajouté que plusieurs facteurs rendent ce retour à l’accessibilité peu probable, comme la pénurie d’ouvriers qualifiés pour construire les logements, la complexité du zonage résidentiel et les taxes que les villes prélèvent sur les constructeurs de logements.
Si M. Miller reconnaît que les prix de l’immobilier ont chuté entre 1989 et 1996, avec une baisse de près de 34 % dans la région du Grand Toronto, il estime qu’il est peu probable qu’un tel scénario se reproduise car « l’écart entre l’offre et la demande était beaucoup plus étroit à l’époque ».
« Si l’on y réfléchit, dans les années 1980, des villes comme Mississauga ont été construites et des terrains disponibles ont été aménagés. C’est pourquoi on assiste aujourd’hui en Ontario à d’importants débats sur l’ouverture au développement de la ceinture verte de Toronto », a-t-il ajouté.
« Peut-être que le taux de croissance des logements va ralentir, mais ce n’est pas la même chose que l’effondrement des prix du logement et qu’un grand nombre de jeunes qui n’ont pas les moyens d’acheter un logement puissent soudainement le faire. Bien sûr, la situation est plus prononcée à Toronto et à Vancouver, mais c’est un phénomène que l’on observe dans toutes les régions du pays. »
L’immigration fait grimper les prix
Selon Frank Clayton, chercheur principal au Centre for Urban Research and Land Development de la Toronto Metropolitan University, les prix de l’immobilier ne subiront pas de correction importante en raison des pressions exercées par l’immigration qui poussent continuellement les prix à la hausse.
Selon M. Clayton, le Canada est aujourd’hui en tête des pays du Groupe des sept pour ce qui est de la croissance démographique due à l’immigration. Le pays devrait accueillir 465 000 nouveaux résidents permanents cette année, 485 000 en 2024 et 500 000 en 2025.
« Chaque fois qu’il y a une demande croissante et des restrictions de l’offre, les prix augmentent », a-t-il déclaré lors d’une interview. « Notre immigration, par rapport à la population, est tellement plus élevée que celle des États-Unis, même avec tous les immigrés clandestins qu’ils accueillent. Par conséquent, les prix finissent par être plus élevés en moyenne ici qu’aux États-Unis ».
L’Association canadienne de l’immobilier a indiqué en février que le prix moyen d’une maison au Canada était de 816 720 dollars, tandis que le recensement américain a indiqué que le prix moyen d’une maison aux États-Unis en mai était de 487 300 dollars (environ 643 000 dollars).
M. Clayton a déclaré que lorsque les prix de l’immobilier ont chuté au début des années 1990, c’était à un moment où les taux d’intérêt étaient beaucoup plus élevés pour lutter contre l’inflation, le taux préférentiel s’établissant à 14 % en 1990. La récession et le taux de chômage de 11 % qui en ont résulté ont fait que les Canadiens disposaient de moins de liquidités pour acheter des maisons et que les prix de l’immobilier ont chuté.
Mais il a fait remarquer que la situation était très différente en 2023, avec un taux de chômage beaucoup plus bas, une inflation légèrement supérieure à 3 % et la création continue d’emplois.
« Les taux d’intérêt n’augmentent pas comme ils l’ont fait dans les années 70 et 80, lorsque les taux étaient à deux chiffres. Personnellement, je ne vois donc pas de krach immobilier tant que les conditions économiques restent raisonnablement bonnes et que nous continuons à avoir cet afflux d’immigrants », a-t-il déclaré.
La « vague descendante »
Joseph Barbuto, directeur de recherche à l’Economic Longwave Research Group, a une vision différente de l’avenir de l’immobilier canadien. Il prévoit un effondrement de 30 à 50 % des prix de l’immobilier canadien en raison de la fin du cycle économique mondial de la « vague longue », semblable à ce qui s’est produit lors des krachs économiques de 1873 et 1929.
« Nous appelons cela la vague descendante, ou la vague monétaire où les actifs financiers prennent une vie propre. Depuis 1981, la capacité de supporter un effet de levier de plus en plus important a augmenté parce que les liquidités des gens sont limitées en termes réels », a déclaré M. Barbuto à Epoch Times, faisant référence à la stagnation de la croissance des salaires réels des Canadiens depuis les années 1980.
« Leurs liquidités sont restées stagnantes, peut-être grâce à l’effet de levier et à la chute du prix du crédit. Cela provoque une finance de Ponzi, parce que ce n’est pas durable. Et lorsque l’on assiste enfin à un renversement de la tendance, ce qui a commencé l’année dernière, les prix doivent maintenant baisser pour s’ajuster à la hausse des taux d’intérêt ».
Selon M. Barbuto, ce cycle à ondes longues dure généralement 55 ans, mais la fin du système économique de Bretton Woods en 1971 – qui a permis aux gouvernements de s’endetter davantage parce que la valeur des monnaies était déterminée par les forces du marché au lieu d’être rattachée à une valeur spécifique – a prolongé la durée du cycle.
« C’est un record en termes de durée, mais en fin de compte, une fois que l’on a compris le concept des cycles de l’énergie et du crédit, nous sommes suffisamment nombreux à avoir prévenu que cela allait très mal se terminer, et nous sommes juste au bord du précipice, au niveau mondial », a-t-il déclaré.
M. Barbuto, ancien conseiller financier, a cité le livre de l’économiste Richard Vague « The Next Economic Disaster » comme preuve que de nombreux pays comme le Canada se trouvent dans une bulle de crédit. M. Vague affirme que les ratios dette privée/PIB supérieurs à 150 % annoncent généralement une crise économique. Le ratio dette privée/PIB du Canada est actuellement de 270 %, alors qu’il est de 217 % aux États-Unis.
« L’année 2020 a été marquée par une explosion, et le ratio a atteint un niveau record », a déclaré M. Barbuto. « Elle est plus importante que celle du Japon en 1989 et que celle des États-Unis en 1929. Et bien sûr, nous savons ce qui s’est passé par la suite. »
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