Les ventes de logements neufs ont augmenté de plus de 10 % ce premier trimestre 2015, selon les chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). L’étude Harris Interactive pour Valority Investissement confirme ce mouvement. Ainsi 69 % des personnes interrogées déclarent connaître la loi Pinel.
« Cette hausse est portée par les ventes au détail qui augmentent de 20 %, alors que les ventes en bloc et les ventes de logements en résidences services reculent respectivement de 23 % et 7,7 % par rapport à la même période de 2014 », a précisé la FPI. Les impacts du dispositif Pinel, avec une progressivité de la réduction d’impôts sur la durée de location et la possibilité de louer aux membres de sa famille, semblent porter leurs fruits, bien que les effets ne soient réellement attendus que pour décembre 2015.
La défiscalisation pour relancer le marché de l’immobilier intermédiaire
De manière à répondre à une offre de logements locatifs adaptés aux besoins de la population, le gouvernement a décidé de développer une nouvelle offre de logements intermédiaires : une des priorités pour favoriser l’accès des Français au logement et relancer la construction, a précisé Sylvia Pinel, la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, le 25 juin 2014, lors de la présentation du projet de loi ratifiant l’ordonnance du 20 février 2014. En précisant que le gouvernement a décidé d’améliorer le dispositif fiscal d’investissement locatif à destination des particuliers et de réformer le zonage afférent à ce dispositif afin que les réalités du marché actuel soient mieux prises en compte.
Le projet de loi de Finance pour 2015 cadre le dispositif Pinel
Dans l’exposé des motifs du projet de Loi de Finance pour 2015 (PLF 2015) qui acte la mise en place du dispositif Pinel, il était annoncé que : « Compte tenu des difficultés rencontrées par le secteur de la construction au cours des derniers mois, le projet de loi de finances propose un ensemble de mesures fiscales destinées à relancer ce secteur d’activité et à soutenir l’offre de logement aux ménages ». Par ailleurs, il avait été précisé qu’ « afin de favoriser l’investissement locatif, un nouveau dispositif d’incitation dit ‘’Pinel‘’ à l’investissement locatif se substitue au précédent dispositif dit ‘’Duflot‘’ : à compter du 1er septembre 2014, les investisseurs pourront choisir de s’engager pour 6, 9 ou 12 ans ; ils pourront louer à un ascendant ou descendant, sous certaines conditions ; l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs sera aligné sur celui des particuliers. »
Cet exposé des motifs du PLF 2015 met en avant la relance de la construction de logements, notamment pour favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones tendues.
Une souplesse apportée à la loi ALLUR, dite Duflot
Ainsi, à la place d’un engagement de location minimale unique de neuf ans, les contribuables peuvent opter pour un engagement de location minimale de six ans ou de neuf ans. Ils pourront par ailleurs, à l’issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, « proroger cet engagement pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de leur engagement de location et, partant, le bénéfice de l’avantage fiscal ».
De même, la mise en location du logement a été assouplie, « afin de permettre aux contribuables de disposer de leur logement pour répondre à des besoins familiaux, sans perdre le bénéfice de leur avantage fiscal ». Les nouveaux investisseurs pourront « louer leurs logements à leurs ascendants ou à leurs descendants, tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, dès lors que les conditions d’application du dispositif seront remplies et, notamment, dès lors que les plafonds de loyer et ceux de ressources des ascendants ou descendants seront respectés ».
L’attractivité des investissements réalisés par voie de souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est améliorée, « les aménagements relatifs à la durée de l’engagement de location s’appliqueront également aux investissements réalisés par des SCPI. De plus, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs sera portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée ».
Un effet levier pour l’investissement dans le locatif intermédiaire
L’ensemble de ces mesures « permettent à un nombre accru de contribuables de bénéficier des avantages du nouveau dispositif ‘’Pinel ‘’, tout en conservant la disposition de leurs biens pour assurer les besoins de logement de leur propre famille, renforcent l’attractivité du dispositif ». Ces mesures s’appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, à l’exception de la possibilité de louer le logement à des ascendants, ou à des descendants, qui ne concerne que les investissements réalisés après le 1er janvier 2015.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, certaines conditions sont incontournables. Il faut tout d’abord acquérir le bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Ce dispositif concerne un bien immobilier acquis neuf ou en état d’achèvement, ou que l’investisseur à fait construire. Ces logements sont soumis à des obligations de performances énergétiques qui répondent à la norme RT 2012 et au label BBC. Ces biens doivent être situés dans les zones où la demande locative est la plus forte.
Le logement ancien peut aussi être concerné, mais il doit avoir fait l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf, ou avoir été un logement vétuste réhabilité. Pour autant, certaines règles doivent être observées, avant sa réhabilitation. Ce logement doit répondre aux « caractéristiques de décence » énumérées à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas répondre aux performances techniques de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Après travaux il doit satisfaire aux labels de Haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009).
Le montant total des investissement est plafonné à 300 000€ par an, avec un maximum de deux acquisitions par an. Le prix d’achat au mètre carré ne doit pas dépasser 5 500 €. Les loyers sont plafonnés pendant toute la durée de location. Le logement doit être mis en location à titre de résidence principale et le locataire est soumis à un plafond de ressource. Par ailleurs, les ascendants ou descendants bénéficiaires ne doivent pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Comme tout dispositif de défiscalisation, il est toujours intéressant de s’en remettre à des experts, car investir par le biais de la loi Pinel est aussi un moyen d’augmenter ses revenus, donc son revenu imposable. Un bon conseil vous aidera à mieux cibler votre projet.
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